Consiguió mejores condiciones que la Constructora, en su hipoteca

No solo nos enfocamos en mejorar hipotecas, ya que gracias a nuestro Broker Hiptoecario hemos podido ayudar a que las personas que quieren comprar una casa, encuentren las mejores condiciones para un crédito, mejorando incluso los que ofrecen las constructoras y sus vendedores. Esta fué la consulta inicial de Noemí: Hola, por azares del destino llegué a su blog. Estoy a punto de adquirir una vivienda y debo decidir si irme por un crédito Cofinavit o bancario (En cualquiera de los casos será conyugal, mi esposo y yo tenemos ingresos por alrededor de 28 mil mensuales)

Ya tenemos el COFINAVIT AUTORIZADO CON HSBC de la siguiente manera:
Crédito Bancario: 739,000.00
Cofinavit: 428,601.60

Deseo el COFINAVIT para poder tomar esos $130,00 de la subcuenta de vivienda, sin embargo, mi esposo le teme al INFONAVIT por las historias de terror que ha leído de que la gente paga y paga y su deuda en vez de bajar se incrementa.
Te comento que yo cuento con 150 mil pesos para el enganche y escrituras si decido sólo irme por banco, sin embargo veo que con infonavit me conviene porque pago menos.

Aunque los números son claros en que me conviene infonavit, INFONAVIT no es para nada claro.
No estoy segura de si podré liquidar tan pronto como haya adquirido el crédito. No estoy segura de si el descuento si será de 2505.72 pesos ya que me dicen que a eso hay que sumar gastos que se supone ya se incluyen en la precalificación y además añadir el descuento por el crédito de ecotecnologías por lo tanto en INFONATEL me dice que pueden ser alrededor de 100 pesos más, mientras que la ejecutiva hipotecaria del banco me dice que puede incrementarse mi descuento hasta en 600 pesos, lo que es demasiado y prácticamente no me conviene.

No sé como se manejan con el tema de los descuentos.

Por ejemplo si es una tasa de interés en infonavit de 12% no entiendo por qué el descuento por un préstamo de 313,998.63 es de 2505.72, para cubrir el 1% de los intereses mensuales nos deberían descontar 3139.98 más el capital, por lo tanto tenemos un descuento que ni siquiera cubre los intereses, que pasa con esos intereses que no se pagan? Se convierten en incremento al capital de la deuda? Es por eso que la deuda en vez de disminuir crece? No me gustaría pensar que me esforcé tanto en deber menos y al final acabe mi deuda creciendo para terminar debiendo más
Espero haberme dado a entender y que no sean demasiadas preguntas.

Respuesta Libre sin Deudas: Hola Noemí

El Infonavit no es para nada claro, siempre “esconde” cosas y te dicen verdades a medias; del descuento que te dicen en la precalificación, puede variar entre 200 y 800 pesos (no te podría explicar a qué se debe, pero así lo hacen).
Además de los intereses del mes, falta considerar seguro de vida y seguro de daño que cargan cada mes y lo toman de tu descuento y habría que analizar si te corresponde un cargo mensual de cuota de Gastos de Administración, que dependiendo del monto que pidas y tu sueldo mensual podrían o no cargártelo en tu crédito cada mes.

Si un crédito de 314,000 pesos generará unos 3,140 pesos mensuales solo de interés y unos 200 peso se seguros, y habría que ver si lleva cuota de gasto de administración o no, así que si tu pago mensual es menor a 3,500 pesos, tu deuda no bajaría; al ponerte una mensualidad de 2,500, a lo que le “apuesta” el Infonavit es que con tu aportación patronal BIMESTRAL completes los intereses que falta y puedas abonar un poco a capital y así vaya bajando la deuda un poco cada mes.

Muchas personas se van con la finta, porque como el crédito Infonavit dice que su pago es menor, piensan que es más barato, pero lo que hacen es poner el crédito a 30 años y por eso baja la mensualidad. Pero si te quedas sin trabajo o te bajan el sueldo, lo que abonas cada mes y tu aportación patronal NO alcanzaría a cubrir los intereses y entonces no lo terminas de pagar ni en 30 años.

Justamente tengo un caso de una persona que vive una situación como la que te describo, a la que le estoy explicando el porqué su crédito INFONAVIT en pesos, con tasa del 12% obtenido en junio del 2017, no baja y de hecho ahora debe 35,000 pesos más de lo que originalmente le prestaron, todo porque el descuento es muy bajo, pero su deuda no se reduce, pues todo se va a intereses.

Si no necesitan el dinero que tienen en la subcuenta de vivienda para comprar la casa, Yo les sugiero que pidan un crédito Bancario con APOYO INFONAVIT, para que el saldo de subcuenta quede como fondo de garantía en caso de desempleo y que las aportaciones patronales de uno de ustedes (el que tenga el sueldo más alto y/o el que vaya a continuar trabajando mas tiempo) se abonen a capital y reduzcan el plazo del crédito del banco para tener mejores condiciones.

Saludos

Antonio H.

Respuesta de Noemí :

Gracias Antonio.

Después de lo que me escribes me queda claro que Infonavit no me conviene.

Ya me habían comentado que puedo pedir apoyo Infonavit y creo que es mejor alternativa, más después de lo que me comentas.

Lo malo es que ahora me dicen que en vez de financiarme el banco el 90 % de la vivienda, me financiarán el 85%. Resulta que ya no alcanzo a cubrir monto de enganche + escrituras + avalúo + comisión por apertura. 🙁

O quizá si pero me estoy quedando sin absolutamente nada y no me gusta quedarme sin un fondo para cualquier emergencia (Digamos, tener al menos ahorrado lo correspondiente a un deducible de mi vehículo por si llego a tener un siniestro, que no queremos que pase pero que estamos expuestos a eso).

Sigo leyendo artículos en tu blog y comentas que tienes brokers… te quiero preguntar si este es realmente un crédito atractivo o puedo conseguir algo mejor. . . originalmente me fui con HSBC porque me permite asegurar la casa con el seguro de mi empresa, el cual es más barato, más o menos el 1% anual del valor de la vivienda, con lo cual habria que restar de la mensualidad el seguro de daños.

Una tasa del 11% me parece algo cara pero lo justifico con una tarjeta departamental que olvidé pagar y que me alcanzó un MOP 3, eso y un mop 02 en mi cuenta de telcel son lo que manchan mi Buró de crédito que de ahí en más sólo tiene ceros y unos. pero además que me cobren una comisión por solo administrar el crédito me parece un robo, pero creo que todos los bancos lo hacen.

Espero no ser molesta con tanta pregunta, inicié teniendo todo perfectamente decidido!

Sacar un COFINAVIT para mi casa, pero todo cambió cuando llegó una noche mi esposo diciéndome que no firmaría nada que involucre a INFONAVIT porque habia escuchado terribles experiencias, quise investigar para persuadirlo de lo contrario y terminé convenciendome yo de que él tiene razón. Pues veo que las mejores condiciones están en los bancos y no en el Infonavit.

Ahora me siento en un lío porque ya aparté la casa y en HSBC me cambiaron la jugada, claro, aunque primero se la cambiamos nosotros al decir que no íbamos con COFINAVIT

Hola Noemí,

11% de tasa de interés me parece alto para un crédito Hipotecario, pero habría que ver tu historial en Buró de Crédito; después de tener el retraso de unos meses en el pago, ¿terminaste pagando el saldo total de esas dos cuentas o siguen pendientes de pago?

¿Qué Score tienen en el Buró de Crédito?

Si tenemos un Broker Hipotecario que trabaja con varios bancos, y pienso que podría conseguirte una mejor tasa de interés, aunque habría que ver los reporte del Buró (tuyo y de tu esposo) reporte especial del Buró de Crédito y su Score, pues los bancos les piden que el solicitante tenga un Buen historial o de ahí partir para buscar alguna alternativa, ya sea para:
a) validar que la opción con HSBC es la que mas te conviene
b) encontrar una mejor alternativa,
Creo que no pierden nada revisando si hay alguna alternativa viable en otro banco.

En ese caso NO le veo mayor problema a tu historial, ya que fué un retraso 1 y 2 meses, no te afecta tanto. De hecho revisé tu caso con nuestro Broker Hipotecario, y me dice que hay una opción con un banco que te puede prestar hasta el 90-95% del valor de la casa con Apoyo Infonavit, siempre y cuando el saldo de la subcuenta de vivienda sea mayor de un determinado monto. Por lo que hay buenas probabilidades de conseguir mejores condiciones con una tasa entre el 9.9% y 10.25% con un aforo del 90 a 95%, con un crédito Bancario con Apoyo Infonavit, para obtener las mejores condiciones en tu hipoteca

Finalmente Noemí decidió utilizar los servicios de nuestro Broker, obtuvo un crédito con mejores condiciones que las que le ofrecía el vendedor, y esta fué su experiencia sobre la atención que recibió:

Estimado Antonio, Buenas tardes.
Lamento no haberte escrito antes, tuve un problema con mi mano derecha que me causaba dolor al escribir.
Cuando llegué a leer tu blog yo tenía un crédito ya aprobado con HSBC, el cual ejercería mediante un COFINAVIT Conyugal. Como sabes, llegué a tu blog con dudas con referencia a la parte de INFONAVIT, ya que el instituto no es claro al proporcionar la información a sus usuarios, por ejemplo: el monto de la precalificación es sólo un estimado de lo que podría ser el descuento, pero, según ellos mismos reconocen, puede variar; no te dicen cuánto de esa aportación se irá a amortizar capital y cuánto a intereses; ni te pueden decir cuánto tardarás en pagar el crédito.

Después de varios correos contigo, en los que se reforzaba la desconfianza por tomar la parte del  crédito que correspondería a INFONAVIT, ya que mi presupuesto no me daba para tales incertidumbres, decidí tomar sólo la parte bancaria  (el banco sí te dice claramente cuánto te va a descontar, a cuantos años y te muestra una tabla de amortización).

Ante este cambio (De un COFINAVIT a un crédito puro) el banco me incrementó el enganche a aportar al 15% (yo tenía el 10), por lo que me animé a pedirte que tu broker me buscara mejores condiciones de crédito.

Carlos es muy profesional y amable en su trato, después de comentarle lo que yo requería del crédito (Poder aportar a capital o liquidar sin penalización y decidir si mis pagos se van a disminuir tiempo o mensualidad, entre otros) y proporcionarle la información de las instituciones bancarias con las que trabajo, me envió opciones con varios bancos y me decidí por BANAMEX.

Para mi buena suerte, Carlos radica en donde yo vivo, por lo que en mi caso fué un plus que tuvo la atención de pasar hasta mi trabajo para recoger la documentación, tuve siempre su acompañamiento para el llenado de los formatos con una excelente asesoría. Carlos me apoyó tambien  como enlace con el vendedor de la casa en cuestiones de trámites y documentos y estuve más que contenta.

Fué algo que me a mi me gustó mucho y al vendedor no tanto, porque lo hacía trabajar más, que buscaba que todo estuviera perfecto y con total transparencia, por citarte un ejemplo, el contrato de compraventa no mencionaba dentro del enganche que yo había ya aportado una cantidad de $5,000.00 pesos como apartado, yo se lo mencioné al vendedor, pero me dijo que no había mayor problema, Carlos le pidió que lo especificara debidamente en el contrato.

Te muestro una tabla en donde comparé las condiciones de crédito que tenía y las nuevas en las que  se observan varias ventajas y que se resumen en: ¡Me prestaron más y me cobraron menos! obteniendo mejores condiciones que las que me había ofrecido el vendedor.

              HSBC         BANAMEX
Tasa de Interés Anual

11%

10.25%

CAT

13.50%

12.30%

Monto del Crédito

$705,500.00

$747,000.00

Enganche

$124,500.00

$83,000.00

Comisión por apertura

$7,055.00

0

Comisión mensual por administración

$348.00

0

Cuota de seguros mensual

$479.00

$597.00

Mensualidad

$7,282.00

$7,336.00

Mensualidad Total

(Mensualidad + Seguros +  Comisión por administración)

$8,109.00

$7,933.00

 

mejores condiciones en su hipotecaPara llegar a este resultado, nos topamos con que tuve atrasos en una tienda departamental y en servicios de telefonía móvil  que figuraban en mi buró de crédito por lo que las condiciones iniciales que me daba el banco fueron tasa de interés de 10.25%  pidiendo un enganche del 15%, cuando había la posibilidad de accederé a tasa del 9.9%  y enganche de sólo 10%. En la tienda departamental pude hacer las aclaraciones necesarias para que corrigieran mi calificación, ya que se trataba de un error de su personal, quien al momento de que fuí a liquidar me dejó con un saldo pendiente de 1 peso, y por ese peso me había calificado mal.

Carlos también me apoyó con esto abogando con el banco esperaran a que se corrigiera mi situación y  reconsideraran mi caso para obtener mejor es condiciones en la hipoteca. De esa manera alcanzamos a obtener el crédito con sólo el 10% de enganche y, bueno, la tasa del 9.9% no la logramos, pero se hizo todo lo posible, aún así quedé conforme.

Te cuento que, ya hice mis primeras aportaciones a capital, efectivamente me disminuyeron mensualidad, cuidando las instrucciones que me dió Carlos y el Ejecutivo Hipotecario, que en el caso de Banamex son: que para que tu aportación a capital disminuya mensualidad ésta aportación sea mayor al monto de la mensualidad (en caso contrario, se iría a reducir plazo).  No tengo el dato tan preciso  de cuánto disminuye, pero calculo que el estimado es que por cada $11,000.00 de aportación a capital, la mensualidad reduce $100.00 pesos, (no parece mucho, pero poco a poco y con bastante constancia esto puede ir devolviendo liquidez mensual).

Por último y no menos importante, mi crédito fué con Apoyo Infonavit, es decir que mis aportaciones patronales se irán a amortizar mi crédito y ¡esas corren por cuenta del patrón!, de esta modo considero que sí estoy usando INFONAVIT a mi favor, y eso hace que mi crédito tenga mejores condiciones, reduciendo los intereses y el plazo. 

De momento, en este tema estoy un poco atorada porque aún mi crédito no ha recibido ninguna aportación patronal, pero ya llamé al Banco y también a Carlos, quienes me están asesorando para revisar este tema, que de entrada creo que debe ser cuestión de esperar, ya que al tratar de sacar mi precalificación de INFONAVIT, el mismo sistema me dice que no es posible porque ya estoy asociada a un Apoyo Infonavit.

He de decirte que en todo lo que he necesitado consultar, he tenido la plena confianza de contactar a Carlos ya que me atiende con el mismo entusiasmo, buena actitud y disposición de siempre.

Por supuesto que puedes publicar mi caso, yo encantada de contribuir a que más personas puedan acceder a mejores condiciones de crédito y reiterar que se trata de un Blog serio, al pricipio me daba un poco de desconfianza, pues después de todo estaba entregando información personal a alguien a quien contacté a través de un sitio en internet, sí  daba temor, pero llegué al lugar indicado y todo salió excelente.

Saludos y gracias por lo que hacen, quienes nos interesamos en estos temas estoy segura de que encontramos un oasis en medio del desierto

Noemí

Consiguió mejores condiciones que la Constructora, en su hipoteca was last modified: agosto 1st, 2019 by Antonio H.